scalar.nl

Nieuw
Online de residuele grondwaarde berekenen? Op deze website kunt u via de zgn. NCW-methode online op basis van gedetailleerde gegevens de residuele grondwaarde berekenen. Lees verder...

Risicoanalyse projectontwikkeling

U wilt een gebouw ontwikkelen en heeft de beschikking over informatie over de grondkosten, bouwkosten, bijkomende kosten en de marktwaarde. De ontwikkeling spreidt zich uit over meerdere jaren. De bedragen kunnen vanwege de fase van het proces nog hoger of lager uitvallen dan geraamd. U kunt in een dergelijke situatie enkele scenario's doorrekenen waarbij u bekijkt of er sprake is van een positief projectresultaat. Een Monte Carlo Simulatie is een andere techniek welke inzicht biedt in het risico dat gepaard gaat met een ontwikkelingsproces. De berekening wordt gemaakt via drie invoerwaarden per variabele. Er wordt dus gewerkt met bandbreedtes in plaats van enkelvoudige waarden. De drie waarden vormen de basis voor een kansberekening van de waarde van de betreffende variabele. In deze simulatie wordt uitgegaan van een zgn. 'beta' kansverdeling; zie onderstaand figuur.

Per variabele (bouwkosten, marktwaarde, etc.) vult u de 'low', 'best' en 'high' waarden in:

De 'low'-waarde is de ondergrens van uw schatting; U verwacht dan dat in de werkelijkheid deze waarde niet onderschreden wordt
De 'best'-waarde is de waarde welke u het meest waarschijnlijk acht; dit kan bijvoorbeeld de uitkomst van een raming of begroting zijn
De 'high'-waarde is de bovengrens van uw schatting; U verwacht dan dat in de werkelijkheid deze waarde niet overschreden wordt

Met uw invoer bepaalt u de vorm van de kansverdeling. In bovenstaand figuur liggen 'low' en 'best' dicht bij elkaar in verhouding tot 'high'. Een dergelijke invoer kansverdeling past bij een kostenraming. U weet dan dat de afwijking naar beneden niet zo groot zal zijn in verhouding tot de afwijking naar boven. Het omgekeerde kan ook het geval zijn.

Nadat alle gegevens zijn ingevoerd worden 10.000 scenario's doorgerekend en worden de uitkomsten gepresenteerd die inzicht geven in de spreiding van uitkomsten. In deze berekening wordt per scenario uitgerekend wat het bijbehorende interne rendement is. De uitkomsten kwantificeren het risico en aan de hand hiervan kunt u beoordelen of u het gekwantificeerde risico wenst te accepteren (uw risico-attitude). Dit kan mede afhankelijk zijn van andere projecten in uw portefeuille.

U kunt later aflezen welk rendement het project oplevert en welk risico hier bij hoort.

De kasstromen worden geacht plaats te vinden conform onderstaand versimpeld schema.

De grondkosten worden betaald op het moment dat de bouw start. Het zwaartepunt van de bouwkosten als enkelvoudige kasstroom ligt halverwege de bouwtijd. Het zwaartepunt van de bijkomende kosten als enkelvoudige kasstroom ligt halverwege de totale ontwikkeltijd (aanlooptijd plus bouwtijd).

Variabele	Ondergrens	Verwacht	Bovengrens	Toelichting
Aanlooptijd [jaren]:				De periode tussen initiatief en start bouw in jaren. (Amerikaanse notatie dus bijv. 1.5 en niet 1,5)
Bouwtijd [jaren]:				De periode tussen start bouw en moment van oplevering in jaren. Het moment van oplevering is tevens moment van verkoop in dit model. (Amerikaanse notatie dus bijv. 1.5 en niet 1,5)
Grondkosten [€]:				De geraamde grondkosten in euro's (prijspeil t=0).
Bouwkosten [€]:				De geraamde bouwkosten inclusief de aannemersstaart in euro's (prijspeil t=0).
Bijkomende kosten [€]:				De geraamde bijkomende kosten exclusief de post 'winst en risico projectontwikkeling' in euro's (prijspeil t=0).
Marktwaarde [€]:				De marktwaarde in euro's (prijspeil t=0).
Stijging grondkosten [%]:				De verwachte grondkostenstijging in procenten (Amerikaanse notatie dus bijv. 3.4 en niet 3,4).
Stijging bouwkosten [%]:				De verwachte stijging van de bouwkosten in procenten (Amerikaanse notatie dus bijv. 3.4 en niet 3,4).
Stijging bijkomende kosten [%]:				De verwachte stijging van de bijkomende kosten in procenten (Amerikaanse notatie dus bijv. 3.4 en niet 3,4).
Stijging marktwaarde [%]:				De verwachte stijging van de marktwaarde in procenten (Amerikaanse notatie dus bijv. 3.4 en niet 3,4).

Na het indrukken van de knop kan het enkele seconden duren voordat de resultaten worden getoond.

Een voorbeeld

De aanlooptijd is ingeschat op 1 jaar. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 0,9 en 1,5 jaar. U vult achter Aanlooptijd onder 'ondergrens' dus '0.9' in, onder 'verwacht' vult u '1' en onder 'bovengrens' vult u '1.5' in. Dus conform de Amerikaanse notatie.

De bouwtijd is ingeschat op 2 jaar. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 1,8 en 2,5 jaar. U vult achter Bouwtijd onder 'ondergrens' dus '1.8' in, onder 'verwacht' vult u '2' en onder 'bovengrens' vult u '2.5' in conform de Amerikaanse notatie.

De grondkosten zijn ingeschat op 800.000 (prijspeil t=0) en u bent hier vrij zeker van. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 790.000 en 820.000. U vult achter Grondkosten onder 'ondergrens' dus '790000' in, onder 'verwacht' vult u '800000' en onder 'bovengrens' vult u '820000' in.

De bouwkosten zijn ingeschat op 1.400.000 (prijspeil t=0) maar dit is een ruwe schatting. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 1.350.000 en 1.500.000. U vult achter Bouwkosten onder 'ondergrens' dus '1350000' in, onder 'verwacht' vult u '1400000' en onder 'bovengrens' vult u '1500000' in.

De bijkomende kosten zijn ingeschat op 420.000 (prijspeil t=0)maar dit is een ruwe schatting. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 400.000 en 450.000. U vult achter Bijkomende kosten onder 'ondergrens' dus '400000' in, onder 'verwacht' vult u '420000' en onder 'bovengrens' vult u '450000' in.

De marktwaarde is ingeschat op 2.900.000 (prijspeil t=0) maar dit is een ruwe schatting. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 2.600.000 en 3.000.000. U vult achter Martkwaarde onder 'ondergrens' dus '2600000' in, onder 'verwacht' vult u '2900000' en onder 'bovengrens' vult u '3000000' in.

U schat in dat de grondkosten gemiddeld 2,5% per jaar zullen stijgen. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 2,4% en 2,6%. U vult achter Stijging grondkosten onder 'ondergrens' dus '2.4' in, onder 'verwacht' vult u '2.5' en onder 'bovengrens' vult u '2.6' in.

U schat in dat de bouwkosten gemiddeld 3,5% per jaar zullen stijgen. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 2,5% en 4%. U vult achter Stijging bouwkosten onder 'ondergrens' dus '2.5' in, onder 'verwacht' vult u '3.5' en onder 'bovengrens' vult u '4' in.

U schat in dat de bijkomende kosten gemiddeld 3,5% per jaar zullen stijgen. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 2,5% en 4%. U vult achter Stijging bijkomende kosten onder 'ondergrens' dus '2.5' in, onder 'verwacht' vult u '3.5' en onder 'bovengrens' vult u '4' in.

U schat in dat de marktwaarde gemiddeld 2,5% per jaar zal stijgen. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 2,4% en 2,6%. U vult achter Stijging marktwaarde onder 'ondergrens' dus '2.4' in, onder 'verwacht' vult u '2.5' en onder 'bovengrens' vult u '2.6' in.

Informatie

Reageren op deze website of informatie aanvragen kan via email of via de kontaktpagina.

Alle rechten voorbehouden. Niets van deze pagina mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur. © Copyright 2011