scalar.nl

Nieuw
Online de residuele grondwaarde berekenen? Op deze website kunt u via de zgn. NCW-methode online op basis van gedetailleerde gegevens de residuele grondwaarde berekenen. Lees verder...

Risicoanalyse huurwoning

De exploitatieberekening van een huurobject wordt doorgaans uitgevoerd op basis van enkelvoudige invoergegevens. Op basis van deze doorrekening wordt beoordeeld of er sprake is van een eventuele 'onrendabele top'. Soms wordt een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd om nader inzicht in de risico's te krijgen. Een Monte Carlo Simulatie simuleert echter een hele serie exploitatie-scenario's. De berekening wordt gemaakt via een gemiddelde waarde en een verwachte afwijking per invoervariabele. Dit vormt de basis voor een kansberekening van de waarde van de betreffende variabele. In dit model wordt uitgegaan van een zgn. 'normale' kansverdeling; zie onderstaand figuur.

Op de horizontale as staan de waarden en op de verticale as de frequentie. Wanneer deze grafiek dus 100 uitkomsten zou weergeven vallen 95 van de uitkomsten tussen beide grenswaarden die volgen uit de afwijking. De gemiddelde waarde komt overeen met het hart van bovenstaande grafiek en komt het meest voor. De afwijking is de grenswaarde in optimistische en pessimistische zin waarvan gesteld wordt dat in totaal 5% van de gevallen de werkelijkheid beter resp. slechter uitvalt. In bovenstaande grafiek gaat het dus om het vlak (95%) begrensd door de waarden die dicht tegen de beide 'staarten' van de grafiek aanzitten. Deze waarden zijn dus het gemiddelde minus de afwijking en het gemiddelde plus de afwijking.

Per variabele wordt dus om een verwachte waarde en een afwijking gevraagd. Nadat alle gegevens zijn ingevoerd worden 10.000 exploitatiescenario's doorgerekend en worden de uitkomsten gepresenteerd die inzicht geven in het te verwachten exploitatieresultaat.

Variabele	Verwacht	Afwijking	Toelichting
Stichtingskosten:			De geschatte stichtingskosten (=inclusief grondkosten) in euro's.
Looptijd:			De totale exploitatieduur in jaren.
Disconteringsvoet:			De geschatte disconteringsvoet in procenten.
Aanvangsniveau variabele lasten:			Het startbedrag van de variabele lasten in euro's.
Groei variabele lasten:			De jaarlijkse stijging van de variabele lasten in procenten.
Aanvangsniveau constante lasten:			Het startbedrag van de constante lasten in euro's.
Maandhuur:			De geschatte maandhuur in euro's.
Stijging maandhuur:			De geschatte huurstijging per jaar in procenten.
Grondwaarde:			De geschatte huidige grondwaarde in euro's.
Ontwikkeling grondwaarde:			De geschatte grondwaardestijging per jaar in procenten.
Opstalwaarde:			De geschatte huidige opstalwaarde in euro's.
Ontwikkeling opstalwaarde:			De geschatte opstalwaardestijging per jaar in procenten.

Na het indrukken van de knop kan het enkele seconden duren voordat de resultaten worden getoond.

Een voorbeeld

De stichtingskosten zijn ingeschat op 150.000 maar dit is een ruwe schatting. U schat in dat de werkelijkheid zal liggen tussen de 140.000 en 160.000. U vult achter Stichtingskosten onder 'verwacht' dus 150000 in en onder 'afwijking' 10000.

Merk op dat er in dit model een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen de begrippen 'kosten' en 'waarde. De stichtingskosten (opstalkosten inclusief grondkosten) zijn niet altijd gelijk aan de opstalwaarde en grondwaarde. U kunt overigens ook de waarde en waardeontwikkeling van de opstal inclusief grond invullen achter de post 'Opstalwaarde' en dan de grondwaarde en grondwaardeontwikkeling niet invullen. Omdat de ontwikkeling van de grondwaarde duidelijk anders van aard is dan de ontwikkeling van de opstalwaarde kunnen deze in dit model gescheiden worden ingevoerd.

Informatie

Reageren op deze website of informatie aanvragen kan via email of via de kontaktpagina.

Alle rechten voorbehouden. Niets van deze pagina mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur. © Copyright 2003